Garantía y reparaciones en arriendo: obligaciones del arrendador y derechos del arrendatario

Cuando arriendas una casa, departamento o local comercial, la conversación casi siempre gira en torno al precio y la ubicación. Sin embargo, la verdadera tranquilidad está en entender cómo funcionan la garantía y las reparaciones: quién paga qué, qué pasa si aparecen filtraciones, y qué hacer si el propietario no responde. En este artículo te explicamos, paso a paso, las obligaciones del arrendador y los derechos del arrendatario en Chile.

Garantía y reparaciones en arriendo: por qué importan

La mayoría de los conflictos en contratos de arriendo nacen cuando la propiedad se daña o deja de estar en condiciones adecuadas de uso. ¿Quién paga la filtración? ¿Qué pasa si el calefón falla? ¿Puede el arrendador quedarse con el mes de garantía? Tener claras estas reglas desde el inicio evita malos entendidos, demandas y relaciones tensas al término del contrato.

En A&M Abogados, desde Valdivia, vemos a diario conflictos que podrían haberse evitado con un contrato bien redactado y con una correcta documentación del estado del inmueble. Por eso, además de informarte, te invitamos a revisar tu contrato de arriendo o a redactarlo con apoyo profesional, usando nuestra página de Contratos de Arriendo .

Marco legal básico del arriendo en Chile

El arriendo de bienes raíces en Chile se rige principalmente por el Código Civil y por la Ley N.° 18.101, que regulan la relación entre arrendador y arrendatario. En términos simples, el contrato de arriendo otorga al arrendatario el derecho a usar y gozar del inmueble, a cambio del pago de una renta y del cumplimiento de ciertas obligaciones.

La ley exige que el arrendador entregue la propiedad en condiciones aptas para el uso convenido y que la mantenga en ese estado, realizando las reparaciones necesarias (salvo las llamadas reparaciones locativas, que suelen ser de cargo del arrendatario). A su vez, el arrendatario debe cuidar el inmueble, pagar la renta y devolverlo en buen estado al terminar el contrato.

Estado inicial del inmueble e inventario de entrega

Un punto clave, y muchas veces subestimado, es la revisión del inmueble al inicio del arriendo. Lo ideal es firmar junto al contrato un acta de entrega que describa el estado de la propiedad: pintura, pisos, baños, cocina, ventanas, artefactos y equipamiento, entre otros.

Recomendamos:

• Realizar un recorrido detallado antes de firmar o al momento de la entrega.
• Tomar fotografías y, si es posible, videos de los principales espacios y eventuales daños preexistentes.
• Adjuntar ese material al contrato o conservarlo con respaldo de fecha.

Este inventario es fundamental para distinguir, al finalizar el arriendo, qué corresponde a desgaste normal y qué son daños nuevos atribuibles al arrendatario. Sin esta evidencia, las discusiones sobre la devolución de la garantía suelen convertirse en un problema mayor.

Obligaciones del arrendador en materia de reparaciones

En términos generales, el arrendador debe:

• Entregar la propiedad en condiciones aptas para el uso que se pactó (habitacional, comercial, oficina, etc.).
• Mantener el inmueble en ese estado durante toda la vigencia del contrato.
• Realizar las reparaciones necesarias que no sean locativas: problemas estructurales, filtraciones importantes, fallas en instalaciones eléctricas o de gas, entre otras.
• Responder por defectos ocultos graves que impidan o dificulten el uso normal de la propiedad.

Estas reparaciones deben hacerse en un plazo razonable desde que el arrendatario notifica el problema. Si el arrendador no actúa, puede abrirse la puerta a rebajas de renta, a que el arrendatario haga la reparación y exija reembolso, o incluso a la terminación anticipada del contrato en casos graves.

Derechos del arrendatario frente a desperfectos

El arrendatario no está obligado a soportar indefinidamente un inmueble con fallas graves. Dependiendo de la situación, puede:

• Exigir que el arrendador realice las reparaciones necesarias dentro de un plazo razonable.
• Solicitar una rebaja de renta si el problema disminuye el uso o disfrute del inmueble.
• Realizar la reparación urgente por su cuenta (por ejemplo, filtraciones de agua o riesgos eléctricos) y luego pedir reembolso, idealmente con respaldo de cotizaciones y boletas.
• Solicitar el término anticipado del contrato si el arrendador incumple gravemente su obligación de mantener el inmueble en condiciones aptas de uso.

Si estás enfrentando un conflicto de este tipo, es recomendable revisar el contrato y contar con asesoría. En A&M Abogados podemos analizar tu caso, orientarte en los pasos a seguir y ayudarte a negociar una salida razonable. Puedes contactarnos aquí para una evaluación inicial.

Mes de garantía: qué cubre y cómo se devuelve

La garantía, o mes de garantía, es una suma de dinero que el arrendatario entrega al inicio del contrato para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. En la práctica, suele equivaler a un mes de renta y su finalidad es cubrir:

• Daños en el inmueble atribuibles al arrendatario, más allá del desgaste normal.
• Deudas de renta pendientes.
• Cuentas de servicios o gastos comunes impagos cuando así se haya pactado.

Es importante entender que la garantía no es un “último mes de arriendo” ni un ahorro automático para el arrendatario. Al finalizar el contrato, se debe hacer una revisión del inmueble y comparar con el inventario de entrega. Si no hay deudas ni daños imputables al arrendatario, la garantía debe devolverse, generalmente reajustada según lo acordado o conforme a la ley.

Una cláusula clara de garantía en el contrato, bien redactada y equilibrada, es clave para evitar abusos. Si necesitas revisar o actualizar tu contrato, te recomendamos visitar nuestra página de Contratos de Arriendo y solicitar asesoría especializada.

Desgaste normal vs. daño imputable al arrendatario

No todo deterioro justifica descontar parte o la totalidad de la garantía. La ley y la práctica distinguen entre:

• Desgaste normal: decoloración de pintura por el paso del tiempo, marcas leves por uso habitual, desgaste de alfombras o pisos por tránsito normal, entre otros.
• Daño imputable al arrendatario: vidrios quebrados, puertas forzadas, manchas profundas en muros, muebles dañados, humedad por mala ventilación, entre otros casos similares.

Al terminar el contrato, el arrendador puede descontar de la garantía los costos de reparar daños atribuibles al arrendatario, pero no el desgaste natural propio del uso razonable de la propiedad. Por eso el inventario de entrada y las fotografías son tan relevantes para ambas partes.

Reparaciones urgentes y reparaciones menores

No todas las reparaciones tienen la misma urgencia ni el mismo responsable:

• Reparaciones urgentes: filtraciones importantes, fallas eléctricas que impliquen riesgo, problemas de gas, roturas que impidan el uso de baños o cocina. En estos casos, suele ser necesario actuar de inmediato y luego ajustar quién asume el costo según la causa del problema.
• Reparaciones menores o locativas: cambiar ampolletas, arreglar una llave que gotea levemente, pintar algún sector por uso cotidiano, pequeñas reparaciones de enchufes o manillas. Habitualmente son de cargo del arrendatario, salvo que el contrato disponga algo distinto.

Lo recomendable es que el contrato de arriendo defina, con ejemplos, qué se entenderá por reparaciones locativas y cuáles serán de responsabilidad del arrendador. Esto reduce mucho las posibilidades de conflicto posterior.

Cómo reclamar reparaciones: pasos prácticos

Si eres arrendatario y detectas un problema en la propiedad, te sugerimos seguir estos pasos:

1. Revisa el contrato de arriendo y la cláusula de reparaciones.
2. Documenta el problema con fotos, videos y, si es necesario, informes técnicos.
3. Notifica al arrendador por escrito (correo electrónico, carta o mensajería con respaldo).
4. Solicita expresamente la reparación y, si corresponde, una rebaja de renta mientras el problema afecta el uso del inmueble.
5. Guarda todos los registros de comunicación y respuestas.

Si el arrendador no responde o se niega sin fundamento, puede ser momento de evaluar acciones legales o una mediación asistida. En A&M Abogados podemos ayudarte a revisar tus antecedentes, proponer una estrategia de solución y, si es necesario, representar tus intereses. Puedes escribirnos a través de nuestro formulario de contacto.

Buenas prácticas para arrendadores

También es importante que el arrendador se proteja de forma correcta, sin abusar de su posición. Algunas buenas prácticas son:

• Utilizar un contrato de arriendo actualizado, alineado con la legislación vigente.
• Definir con claridad las responsabilidades de cada parte en materia de reparaciones y mantención.
• Realizar un inventario detallado y documentado al inicio y al término del contrato.
• Atender con rapidez los problemas que afecten la habitabilidad o el uso normal del inmueble.
• Evitar cláusulas abusivas que puedan ser impugnadas judicialmente.

Un contrato claro, equilibrado y bien aplicado protege tanto al arrendador como al arrendatario. Si necesitas apoyo para revisar los contratos que utilizas actualmente, te invitamos a conocer nuestro servicio de contratos de arriendo o a contactarnos directamente.

Cuándo buscar asesoría legal especializada

No todos los problemas de arriendo requieren ir a juicio. Muchas veces es posible resolverlos con una buena negociación y un adecuado encuadre legal. Sin embargo, es recomendable buscar asesoría profesional cuando:

• El arrendador se niega a hacer reparaciones necesarias que afectan la habitabilidad.
• Se retiene total o parcialmente la garantía sin justificación clara.
• Existen deudas de servicios, gastos comunes o rentas y no hay acuerdo sobre cómo resolverlas.
• Se pretende terminar el contrato de forma anticipada y hay discrepancias sobre las consecuencias.
• Existen cláusulas dudosas o potencialmente abusivas en el contrato.

En todos estos escenarios, una consulta oportuna con un abogado puede ahorrarte tiempo, dinero y desgaste emocional. En A&M Abogados, con sede en Valdivia, contamos con experiencia en derecho inmobiliario y conflictos de arriendo. Si necesitas orientación, te invitamos a escribirnos mediante nuestro formulario de contacto.

Conclusión: prevenir conflictos y proteger tus derechos

La garantía y las reparaciones en un arriendo no son detalles menores, sino el corazón de una relación sana entre arrendador y arrendatario. Un contrato claro, un buen registro del estado inicial de la propiedad y una comunicación transparente permiten prevenir la mayoría de los conflictos.

Si estás evaluando firmar un nuevo contrato, renovar uno existente o enfrentar un problema con tu arrendador o arrendatario, no tienes por qué hacerlo solo. El equipo de A&M Abogados puede ayudarte a revisar tus documentos, negociar soluciones y, cuando sea necesario, defender tus derechos ante los tribunales. Te invitamos a conocer más sobre nuestro trabajo en contratos de arriendo y a ponerte en contacto con nosotros para recibir asesoría personalizada.