¿Qué pasa si mi arrendatario no cumple con el contrato? Guía legal para propietarios

Cuando arriendas una propiedad, esperas que el arrendatario cumpla con lo pactado: pagar a tiempo, cuidar el inmueble y respetar las normas establecidas en el contrato. Pero, ¿qué pasa si eso no ocurre? ¿Qué herramientas legales tienes como propietario en Chile para hacer valer tus derechos?

En este artículo elaborado por A&M Abogados, te explicamos de forma clara y práctica qué hacer si tu arrendatario incumple el contrato de arriendo, cómo poner término al contrato legalmente, qué opciones existen para solicitar la restitución del inmueble y qué documentos debes considerar. Sigue leyendo, porque esta información puede marcar la diferencia entre un problema menor y un conflicto legal prolongado.

¿Qué se considera un incumplimiento en el contrato de arriendo?

El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal que obliga a ambas partes —el arrendador y el arrendatario— a cumplir con ciertas condiciones. Cuando el arrendatario no cumple con alguna de estas obligaciones, se habla de incumplimiento contractual. Los casos más comunes incluyen:

• No pago del arriendo o gastos comunes.
• Daños al inmueble o alteración de su uso.
• Subarriendo sin autorización del propietario.
• Incumplimiento de cláusulas del contrato como mantener el orden, no realizar actividades comerciales, etc.

En el caso del arrendamiento de predios urbanos, estas situaciones afectan directamente el uso y la seguridad del inmueble, por lo que es clave actuar a tiempo.

¿Qué puedes hacer si tu arrendatario no cumple con el contrato?

Frente a un incumplimiento, lo primero es documentar todo: retrasos, daños, comunicaciones, etc. Luego, puedes optar por varias vías:

1. Enviar una carta de aviso de término de contrato

La carta de aviso de término de contrato (también conocida como carta de terminación) es el primer paso formal para comunicar que deseas poner término al contrato. Esta debe señalar claramente:

• La causal de término.
• La fecha en que se desea poner fin al contrato.
• El plazo para que el arrendatario restituya el inmueble.

Es recomendable enviar la carta certificada para dejar constancia de su entrega. También puede entregarse en presencia de un notario público.

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¿Cuándo se puede poner término anticipado al contrato de arriendo?

El término anticipado del contrato puede realizarse por varias razones, según lo establecido en la cláusula del contrato. Algunas causales válidas son:

• Incumplimiento de pago por más de un mes.
• Uso indebido de la propiedad.
• Daños importantes al inmueble.
• Subarriendo no autorizado.

En contratos a plazo fijo, lo habitual es que el término deba esperar hasta la fecha pactada. Sin embargo, si hay incumplimiento grave, se puede solicitar termino de contrato de arriendo de forma anticipada.

¿Debe efectuarse judicialmente el término del contrato?

Si el arrendatario no acepta el término o se niega a restituir el inmueble, es necesario recurrir a la vía judicial. En este caso, puedes interponer una demanda de:

• Término de contrato de arriendo.
• Restitución del inmueble arrendado.
• Cobro de rentas impagas o daños.

Estos procesos deben efectuarse judicialmente ante el tribunal civil correspondiente al domicilio del inmueble.

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¿Qué sucede después de terminado el contrato?

Una vez terminado el contrato, el arrendatario debe:

• Restituir el inmueble en el estado en que lo recibió.
• Cancelar los gastos comunes y servicios pendientes.
• Devolver llaves y firmar acta de entrega.

Si no lo hace voluntariamente, puedes solicitar una orden judicial de restitución. Contar con una carta de aviso de término de contrato correctamente entregada puede ser clave para acreditar tu posición.

Importancia de un contrato de arriendo bien redactado

Prevenir conflictos comienza desde el inicio. Un contrato de arriendo bien estructurado es tu mejor herramienta legal. Debe contener:

• Detalle del canon de arriendo y forma de pago.
• Responsabilidad sobre gastos comunes.
• Causales de término al contrato.
• Plazos para restituir el inmueble.
• Sanciones por incumplimientos.
• Firma de ambas partes ante notario público.

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Preguntas frecuentes de propietarios sobre el arriendo en Chile

¿Puedo poner término al contrato si el arrendatario se atrasa en el pago una vez?

Depende del contrato. Si se trata de una falta aislada, lo recomendable es enviar una advertencia. Pero si hay reiteración o una cláusula del contrato lo establece, se puede proceder con el aviso de término.

¿Cuánto plazo tiene el arrendatario para restituir el inmueble después del aviso?

El plazo depende del contrato y del contenido de la carta de terminación, pero en general se otorgan entre 15 a 30 días. Si no se cumple, puedes iniciar una acción judicial.

¿Qué pasa si el contrato tiene plazo fijo?

En contratos a plazo fijo, el término natural es al llegar la fecha acordada. No obstante, si existe incumplimiento, se puede solicitar termino de contrato de arriendo de forma anticipada.

Conclusión

Cuando un arrendatario incumple, actuar con rapidez y de forma legal es fundamental. Enviar una carta de aviso de término de contrato, documentar cada paso y, si es necesario, iniciar acciones judiciales son mecanismos válidos para proteger tu propiedad.

En A&M Abogados entendemos que enfrentar un conflicto de arriendo puede ser estresante. Por eso, te ofrecemos asesoría legal personalizada para:

• Redactar tu contrato con todas las cláusulas necesarias.
• Gestionar el término del contrato y la restitución del inmueble.
• Representarte ante tribunales si el conflicto debe efectuarse judicialmente.

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