¿Cuánto tiempo me da la Ley para desocupar un inmueble en arriendo?

Cuando finaliza un contrato de arriendo, una de las primeras incógnitas que surge es: ¿cuánto tiempo tengo para entregar el inmueble antes de enfrentar sanciones legales? Comprender los plazos y requisitos formales establecidos en la Ley N° 18.101 y el Código Civil no solo evita sorpresas desagradables, sino que facilita un proceso de entrega ordenado y respetuoso. En este artículo, desglosamos paso a paso los plazos aplicables según cada causal de término de contrato, explicamos cómo notificar correctamente y compartimos recomendaciones clave para que arrendadores y arrendatarios cumplan con sus obligaciones sin contratiempos.

1. Marco normativo aplicable

La Ley N° 18.101 regula los arrendamientos urbanos en Chile, complementada en lo procedente por el Código Civil.

• Contrato de plazo fijo: Tiene fecha de inicio y término claramente acordados.
• Contrato de plazo indefinido: Se renueva automáticamente hasta que alguna de las partes decida ponerle fin, siempre respetando los plazos de aviso establecidos por la ley.

Conocer la naturaleza del contrato es fundamental para determinar el plazo de desocupación y la forma de notificación.

2. Plazos de desocupación según causales

Los plazos varían según la razón por la cual se da término al arrendamiento:

1. Vencimiento de plazo contractual: El arrendatario debe desocupar el mismo día en que finaliza el contrato.
2. Incumplimiento de pago de renta: El arrendador puede notificar al arrendatario un aviso de desalojo otorgándole al menos 10 días corridos para que pague o desocupe.
3. Necesidad de uso propio o de un familiar directo: En contratos de plazo indefinido, se requiere un aviso con atención a los plazos mínimos de 90 días antes de la fecha en que se exige la entrega.

¿Tienes dudas sobre tu situación específica? Nuestro equipo en A&M Abogados puede asesorarte paso a paso. Contáctanos aquí.

3. Requisitos formales de la notificación

Para que el aviso de desalojo sea válido, debe cumplir con:

• Forma escrita: Carta o notificación fehaciente.
• Medio de entrega: Cédula de notificación judicial, carta certificada o acta de comparación ante notario.
• Contenido mínimo: Identificación de las partes, causal invocada, plazo concedido y fecha límite de entrega.

Un error en la notificación puede prolongar el proceso y generar costas adicionales, por lo que recomendamos contar con asesoría legal desde el inicio.

4. Procedimiento de desalojo

1. Desalojo voluntario: El arrendatario entrega las llaves en la fecha acordada.
2. Desalojo judicial: Si no se desocupa voluntariamente, el arrendador debe presentar demanda de desalojo ante el tribunal competente.
   • Etapa de mediación: Antes de la demanda, el juez puede citar a las partes a conciliación.
   • Demanda ejecutiva: Una vez ingresada, el proceso dura en promedio 30 a 60 días, aunque puede variar según la carga del tribunal.

¿Te preocupa iniciar un desalojo judicial? En A&M Abogados te acompañamos en cada trámite para acelerar tu desalojo y proteger tus derechos. Contáctanos ahora.

5. Derechos y obligaciones de las partes

• Arrendatario:
  • Derecho a recibir la notificación con los plazos legales.
  • Derecho a retirar sus bienes y dejar el inmueble en el estado pactado.
• Arrendador:
  • Obligación de mantener el inmueble en condiciones de uso hasta el fin del contrato.
  • Derecho a exigir la entrega o invocar acción judicial en caso de incumplimiento.

Mantener una comunicación fluida y documentada reduce los riesgos de conflictos posteriores.

6. Consecuencias por incumplimiento de plazo

Si el arrendatario no desocupa en el tiempo legalmente establecido:

• Cobro de indemnización: El arrendador puede exigir una indemnización diaria equivalente al monto de la renta.
• Costas judiciales: Los gastos de cédulas de notificación y honorarios de abogado pueden recaer sobre el incumplidor.
• Registro negativo: El arrendatario enfrentará dificultades para futuros contratos de arriendo al aparecer en listados de morosos.

7. Recomendaciones prácticas

• Modelo de carta de aviso de desalojo: Descarga un formato listo para usar y evita errores de contenido o fechas.
• Checklist de entrega: Verifica estado de pintura, llaves, medidores y limpieza para evitar retenes de garantía.
• Mediación previa: Considera una reunión de conciliación antes de judicializar. A menudo resuelve el conflicto sin mayores costos.

Para obtener estos recursos y más, visita nuestra sección de descargas legales en el sitio de A&M Abogados o solicita una asesoría personalizada.

8. Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el arrendatario se niega a desocupar?

Se debe iniciar el desalojo judicial tras agotar la vía de notificación.

¿Puedo retener la garantía por atrasos?

Sí, de acuerdo al convenio, siempre que se notifique y detalle los daños o deudas.

¿Es posible prorrogar el plazo?

Solo si ambas partes están de acuerdo y lo formalizan por escrito.

Conclusión

Conocer los plazos que la ley exige para desocupar un inmueble en arriendo es fundamental para evitar sanciones y asegurar un proceso ordenado. Tanto arrendadores como arrendatarios pueden beneficiarse de una notificación bien redactada, del cumplimiento de los plazos y de la asesoría de expertos en derecho inmobiliario. En A&M Abogados estamos listos para guiarte en cada paso: desde la redacción de la carta de aviso hasta la representación en un juicio de desalojo.

¿Tienes más preguntas o necesitas asistencia legal? Nuestro equipo de especialistas está disponible para ayudarte. Contáctanos y protege tus derechos con la tranquilidad que solo A&M Abogados puede ofrecer.