Cómo llevar a cabo el desalojo de arrendatario paso a paso: guía legal y práctica

Enfrentar un desalojo de arrendatario puede resultar estresante y complejo. Desde la redacción de la carta desalojo arrendatario Chile hasta la fase de ejecución con auxilio de la fuerza, cada paso exige conocimiento del proceso legal. A lo largo de esta guía descubrirás qué hacer para desalojar a un arrendatario, cuáles son los errores que más retrasan el juicio y cómo proceder incluso cómo desalojar a un arrendatario sin contrato en Chile. También revisaremos el impacto de la Ley N° 18.101 y de la Ley N° 21.461, conocida como Ley “Devuélveme mi casa”, para que sepas qué puedes exigir como propietario. Si buscas respaldo profesional y una estrategia a tu medida, contacta a A&M Abogados y asegura tus derechos desde el primer día.

Marco legal y normativa aplicable

En Chile, el arrendamiento de predios urbanos está regulado principalmente por la Ley N° 18.101 y, de forma supletoria, por el Código Civil. A esto se suma la Ley N° 21.461 —popularmente conocida como Ley “Devuélveme mi casa”—, que introdujo herramientas para acelerar la restitución del inmueble arrendado cuando el inquilino no cumple.

• Ley N° 18.101: fija normas especiales sobre el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, define plazos, formas de desahucio y reglas para el cobro de rentas y gastos comunes.
• Ley N° 21.461 (“Devuélveme mi casa”): permite solicitar restitución anticipada del inmueble y establece un procedimiento monitorio más ágil para el cobro de rentas impagas y el lanzamiento.
• Tribunales competentes: los conflictos se tramitan ante los juzgados civiles del lugar donde se ubica el inmueble, mediante procedimientos especiales en materia de arrendamiento.

Un contrato de arrendamiento —idealmente por escrito y correctamente redactado— debe incluir cláusulas claras sobre plazo, monto de renta, reajustes, garantías y pago de gastos comunes. Mientras mejor definido esté el contrato, más sencillo será acreditar las causales de desalojo. Si necesitas revisar o actualizar tus contratos, te puede interesar nuestra área de Derecho Inmobiliario.

Causales de desalojo

La ley no permite desalojar a un arrendatario “por mera voluntad”. Debe existir una causa legalmente reconocida y ésta debe acreditarse ante el tribunal. Algunas de las causales más habituales son:

• Arrendatario no cumple con la renta o gastos comunes por más de dos meses, o mantiene una morosidad reiterada.
• Terminación del contrato al vencimiento del plazo acordado, cuando el arrendador desahucia conforme a la ley.
• Subarriendo no autorizado o uso distinto al pactado (por ejemplo, uso comercial donde sólo se permitía uso habitacional).
• Daños graves al inmueble arrendado o incumplimiento relevante de cláusulas establecidas en el contrato.
• Necesidad de ordenar la restitución anticipada del inmueble cuando se cumplan los requisitos de la Ley N° 21.461.

Identificar la causal correcta es clave: de ello dependerá la estrategia jurídica, los plazos y la fuerza de tu caso frente al tribunal. Un error en este punto puede traducirse en rechazos o demoras innecesarias.

Fase extrajudicial

Antes de recurrir a tribunales, se recomienda:

• Enviar un aviso de término de contrato de arriendo o carta de término de contrato de arriendo, preferentemente por carta certificada.
• Remitir la carta desalojo arrendatario chile indicando plazos mínimos de 10 días hábiles.
• Intentar mediación o acuerdos de pago para evitar costos judiciales.
• Realizar notificaciones autorizadas por un notario público o efectuarse judicialmente o mediante notificación personal.

Si el arrendatario ignora estas exigencias, es momento de preparar la demanda judicial.

Demanda judicial de desahucio

La demanda de desahucio se presenta ante los juzgados civiles y debe incluir:

• El contrato de arrendamiento y anexos que acrediten firma y plazos.
• Comprobantes de pago de renta y gastos comunes.
• Copia de la carta certificada de notificación.
• Solicitud expresa al tribunal para que ordene la restitución anticipada del inmueble y condene al arrendatario al pago de adeudos, intereses y costas.

Una vez admitida, el tribunal otorgará plazos procesales para la defensa del arrendatario y luego dictará sentencia.

Ejecución forzada del desalojo

Si la sentencia es firme y el inquilino no desocupa, procede la ejecución forzada:

• Emisión del mandamiento de desalojo.
• Solicitud de auxilio de la fuerza o fuerza pública para garantizar el cumplimiento.
• El alguacil coordina la entrega material del inmueble arrendado, con apoyo de Carabineros si hay resistencia.

Este mecanismo está regulado para proteger derechos y evitar confrontaciones innecesarias.

Fase extrajudicial

Antes de recurrir a tribunales, es recomendable agotar una fase extrajudicial. Esto no sólo puede evitar costos y tiempos judiciales, sino que también genera antecedentes valiosos para el juicio si la negociación no prospera.

• Enviar un aviso de término de contrato de arriendo o carta de término de contrato de arriendo, preferentemente por carta certificada y con respaldo de envío.
• Remitir la carta desalojo arrendatario Chile indicando con claridad la causal invocada y otorgando un plazo razonable (por ejemplo, 10 días hábiles) para desocupar o regularizar la deuda.
• Intentar mediación o acuerdos de pago por escrito, estableciendo plazos y consecuencias en caso de incumplimiento.
• Realizar notificaciones autorizadas por un notario público o, en su defecto, efectuarse judicialmente o mediante notificación personal, según el caso.

Deja constancia de todas las comunicaciones (correos, mensajes, actas notariales). Si el arrendatario ignora estas exigencias o incumple los acuerdos, es momento de preparar la demanda judicial con una base probatoria sólida.

Cómo desalojar a un arrendatario sin contrato escrito

Una duda frecuente es cómo desalojar a un arrendatario sin contrato escrito. La ley chilena reconoce los contratos verbales, pero en estos casos la principal dificultad está en probar la existencia del arriendo y sus condiciones.

Si no existe un documento firmado, será clave reunir otros medios de prueba:

• Comprobantes de transferencia o depósitos de la renta de arriendo.
• Mensajes de WhatsApp, correos electrónicos u otras comunicaciones donde se hable de “arriendo”, “renta” o “mes de garantía”.
• Testigos que puedan acreditar la relación arrendaticia y el tiempo de ocupación.
• Fotografías o actas que demuestren la entrega del inmueble y su uso por parte del arrendatario.

En estos casos es especialmente recomendable contar con apoyo de un abogado, ya que la estrategia procesal dependerá de qué tan robusta sea tu prueba. Un buen diseño del caso permitirá aprovechar las herramientas de la Ley N° 18.101 e incluso el procedimiento monitorio de la Ley “Devuélveme mi casa”, cuando sea procedente.

Demanda judicial de desahucio

Cuando la vía extrajudicial fracasa, corresponde iniciar una demanda de desahucio ante los juzgados civiles. Dependiendo del caso, se puede optar por un procedimiento declarativo tradicional o por el procedimiento monitorio incorporado por la Ley N° 21.461.

Contenido mínimo de la demanda

La demanda debe cumplir ciertos requisitos formales y acompañar documentos suficientes para que el tribunal ordene la restitución anticipada del inmueble o, en su defecto, tramite el juicio hasta sentencia:

• El contrato de arrendamiento y anexos que acrediten firma, plazos, renta y obligaciones de gastos comunes.
• Comprobantes de pago (y de falta de pago) de la renta y de los gastos comunes.
• Copia de la carta certificada de notificación de término o de requerimiento de pago.
• Solicitud expresa al tribunal para que ordene la restitución anticipada del inmueble y condene al arrendatario al pago de adeudos, intereses y costas.

Procedimiento monitorio bajo la Ley “Devuélveme mi casa”

Si cumples con los requisitos legales (por ejemplo, existencia de contrato y respaldo claro de la deuda), es posible utilizar el procedimiento monitorio para el cobro de rentas impagas y la restitución del inmueble. Este procedimiento está pensado para ser más rápido y concentrado que un juicio declarativo tradicional.

Una vez admitida la demanda, el tribunal otorgará plazos procesales para la defensa del arrendatario. Si no paga ni se opone en tiempo y forma, la resolución que se dicte podrá servir como título suficiente para exigir el lanzamiento y el pago de las rentas adeudadas.

Ejecución forzada del desalojo

Si la sentencia es firme y el inquilino no desocupa voluntariamente, procede la ejecución forzada del desalojo. En esta etapa se materializa el lanzamiento, es decir, la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

• Emisión del mandamiento de desalojo por parte del tribunal.
• Solicitud de auxilio de la fuerza o fuerza pública para garantizar el cumplimiento de la resolución judicial.
• Coordinación del lanzamiento por el ministro de fe (generalmente receptor o alguacil), quien gestiona la entrega material del inmueble arrendado, con apoyo de Carabineros si hay resistencia.

Lo habitual es que se fije día y hora para el lanzamiento, instancia en la que se puede levantar un acta del estado del inmueble y de los bienes que deje el arrendatario. Actuar conforme a las instrucciones del tribunal evita problemas posteriores de responsabilidad civil o penal.

Documentación esencial

Tener la documentación ordenada desde el inicio del arriendo puede marcar la diferencia entre un proceso expedito y uno lleno de tropiezos. Para un desalojo de arrendatario, la información clave suele incluir:

• Contrato de arrendamiento y demás contratos escritos con todas las cláusulas actualizadas.
• Comprobantes de pago de renta y gastos comunes, o respaldos de morosidad (cartolas, correos, estados de cuenta).
• Copia de carta de término de contrato de arriendo y de la carta desalojo arrendatario Chile.
• Registro de notificaciones por carta certificada o actas notariales autorizadas por un notario público.
• Todos los documentos que sustenten el incumplimiento (fotografías de daños, informes de administración, correos, mensajes, etc.).

Un buen hábito es escanear y respaldar digitalmente cada documento en una carpeta dedicada al inmueble. Así, cuando se requiera preparar la demanda, la información estará disponible de inmediato para tu abogado.

Errores comunes y cómo evitarlos

• Omitir plazos legales para notificar al arrendatario el término del contrato o la morosidad.
• No conservar constancia de entrega de la carta certificada o de la recepción de avisos.
• Presentar la demanda sin anexar comprobantes de pago, notificaciones o respaldo suficiente de la deuda.
• Desconocer la necesidad de notificaciones autorizadas por un notario público en ciertos casos.
• Redactar la demanda sin fundamentar correctamente la causal ni solicitar que el tribunal ordene la restitución anticipada del inmueble cuando sea procedente.
• Intentar “tomar la justicia por mano propia”, por ejemplo, cambiando cerraduras o cortando servicios básicos sin orden judicial, lo que puede generar responsabilidad para el arrendador.

Evitar estos errores aumenta significativamente las probabilidades de un proceso más rápido y reduce el riesgo de rechazos o nulidades que obliguen a empezar todo de nuevo.

Recomendaciones prácticas

• Lleva un registro cronológico de todas las comunicaciones y documentos relacionados con el arriendo.
• Planifica cobros de renta y gastos comunes con antelación y deja constancia de cada pago o atraso.
• Ante dudas sobre qué hacer para desalojar a un arrendatario, consulta pronto a un abogado para evitar decisiones impulsivas que luego sean difíciles de revertir.
• Si no hay contrato de arrendamiento escrito, reúne cuanto antes la evidencia disponible (pagos, mensajes, testigos) y actúa con mayor rapidez en la fase extrajudicial.
• Revisa periódicamente tus contratos de arriendo para adaptarlos a cambios legales, como las modificaciones introducidas por la Ley “Devuélveme mi casa”.

Para un acompañamiento profesional en cada paso del proceso, contacta a A&M Abogados y conoce cómo podemos ayudarte a diseñar la mejor estrategia según tu caso concreto.

Preguntas frecuentes sobre desalojo de arrendatario

Conclusión

El desalojo de arrendatario en Chile exige respeto estricto de plazos y notificaciones, así como un manejo ordenado de documentos, desde el aviso de término de contrato de arriendo hasta la ejecución con auxilio de la fuerza. Evitar errores comunes —como no usar carta certificada, actuar sin asesoría o ignorar las cláusulas establecidas en el contrato— reduce riesgos de nulidad o demoras y permite aprovechar mejor herramientas como el procedimiento monitorio de la Ley “Devuélveme mi casa”.

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